5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公美国总统奥巴马几岁募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基美国总统奥巴马几岁于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(f美国总统奥巴马几岁ù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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