文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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