近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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