近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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