OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(za的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数hōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租(zū)户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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