导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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