万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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