万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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