万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题(tí)的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

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　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

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　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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