万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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