万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī顶的速度越来越快越叫的原因)（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根顶的速度越来越快越叫的原因据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的顶的速度越来越快越叫的原因新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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