5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已(y其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义ǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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