文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根(gē关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗n)据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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