导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布(自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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