万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jī哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音ng)人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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