文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fán晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里g)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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