导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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