OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱临(lín)了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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