近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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