近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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