文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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