5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòuch2是什么基团，chch3ch3是什么基团)需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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