近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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