近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权中国内战打了几年，中国内战打了几年时间类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōn中国内战打了几年，中国内战打了几年时间g)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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