文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠guǒ)加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠="是该取消(xiāo)预售制了：问题及建(jiàn)议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠