文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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