一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手(shǒu)房指导价的消(xiāo)息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为什么这么重要？首先二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施(shī)这(zhè)条政策的城市，最后深(shēn)圳是(shì)房(fáng)价前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一(yī)举一(yī)动都具有(yǒu)风向标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳(zhèn)二手房指导(dǎo)价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有(yǒu)利于深圳二(èr)手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最(zuì)后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效(xiào)应(yīng)”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手(shǒu)房(fáng)指导价”正式结束。传言称：二(èr)手房贷款不按官(guān)方(fāng)参考价（指导价），银(yín)行核定房价以网(wǎng)签(qiān)备案价(jià)和评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价(jià)真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文(wén)件。据证券(quàn)时报21日消息(xī)，目前深(shēn)圳多家(jiā)大(dà)行表示(shì)“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按(àn)参考价(jià)办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的(de)关注。

　　易(yì)居研究院研(yán)究总(zǒng)监严(yán)跃(yuè)进(jìn)认为(wèi)，本(běn)次政策大概率为真(zhēn)，更多体现为(wèi)银行贷款等领域按照新的规(guī)则(zé)进(jìn)行，但不(bù)会出台正(zhèng)式文(wén)件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些(xiē)事情，是不(bù)用发文件的(de)。毕竟(jìng)可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出(chū)世。当时，深圳一(yī)口气公布(bù)了全市3595个小区的参(cān)考价，很多南(nán)山、福(fú)田、宝安(ān)中心(xīn)区的高价(jià)盘，直接按照当时的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点只(zhǐ)能按照指导价来计(jì)算(suàn)首(shǒu)付、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还不(bù)觉得厉害，但经(jīng)历了(le)这两年的(de)痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成即300万；如果指(zhǐ)导(dǎo)价打七(qī)折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加(jiā)上需要全款支(zhī)付的(de)部分，实(shí)际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失(shī)去(qù)了购房能(néng)力，相当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行(xíng)二手房参(cān)考价(jià)以(yǐ)后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个(gè)城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的(de)“核弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例，全国(guó)70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其他的(de)泥(ní)沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人(rén)付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究(jiū)中心(xīn)数据(jù)显示：成交量(liàng)上(shàng)，二手房(fáng)指导(dǎo)价出台当(dāng)年，深圳二手(shǒu)住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低记录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价(jià)格方面，与(yǔ)二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)发(fā)布当月相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低(dī)于(yú)及接近参(cān)考价的房源占比(bǐ)大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区(qū)二(èr)手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价(jià)低于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人(rén)，才能(néng)深切(qiè)的(de)感知其威(wēi)力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前高杠(gāng)杆(gān)买了2套华(huá)润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案(àn)例属实(shí)，买家的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价(jià)格跌至14万/平，叠加(jiā)这(zhè)三年(nián)的房贷(dài)和(hé)持(chí)有成本，差不多(duō)亏(kuī)损超(chāo)千万。

　　深圳(zhèn)一大批(pī)人这两年感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神话(huà)不再，房产中介的日(rì)子难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二手房指导价的城(chéng)市陆(lù)陆续续低(dī)调退出，目前只有深圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北(běi)京(jīng)在房(fáng)山区试点(diǎn)多(duō)子女家庭(tíng)和职住(zhù)平衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也(yě)考虑(lǜ)予以多孩家庭(tíng)在(zài)新(xīn)房计(jì)分(fēn)制度政策(cè)上的支(zhī)持(chí)。

　　从最新(xīn)公布的(de)3月份70个大中城市商品住宅(zhái)销(xiāo)售价格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍然是同比去年(nián)依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经同比增(zēng)长了(le)，其他二线城(chéng)市(shì)如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等(děng)城(chéng)市价格(gé)都(dōu)是同比(bǐ)上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可(kě)能更急。3月份(fèn)，两部门(mén)联合发文，全(quán)面推动二手(shǒu)房(fáng)“带押过户”全国实(shí)施(shī)，这是一条被广泛好评的新政。对(duì)于(yú)激活二(èr)手(shǒu)房交易，具有定海神针般(bān)的作(zuò)用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日(rì)更(gèng)是指出：建筑(zhù)业、房地(dì)产(chǎn)企业要(yào)发(fā)挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从字(zì)面理解一下这两个词，意(yì)思(sī)就是——顶梁柱如果不(bù)行了(le)，上面不就塌了(le)嘛？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就(jiù)翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼市的政策，还有一(yī)大波正(zhèng)在路上...

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