万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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