导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需(x49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数ū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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