文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè马美如简介)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成(ch马美如简介éng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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