文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗0000; line-height: 24px;'>千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗)家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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