“现在的(de)房地产很难再出现像过(guò)去十年的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化(huà)的愈加明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和(hé)投资者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情(qíng)况(kuàng)。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下(xià)今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的(de)，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现了一(yī)个很明显的分化，无论是(shì)在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民营房企股(gǔ)价大(dà)多(duō)表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何(中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗hé)挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是(shì)不是行业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也(yě)是业(yè)内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的一(yī)家房企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷(dài)比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开(kāi)始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市(shì)，另外(wài)一半也(yě)主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩(kuò)张(zhāng)的(de)民营企业的(de)影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没(méi)有想(xiǎng)象(xiàng)得(dé)那(nà)么好，可(kě)能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激(jī)进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看(kàn)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对(duì)房企的净负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不得高于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们(men)是以(yǐ)同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而然就(jiù)具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民(mín)营(yíng)企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集(jí)团的十大流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持(chí)有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的(de)受(shòu)青睐(lài)，和其自中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗(zì)身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都表现了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布的2023年一季报，今(jīn)年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实(shí)现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信(xìn)养老(lǎo)、新(xīn)华养老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上(shàng)房(fáng)地(dì)产开发只是(shì)房(fáng)地(dì)产产业链上的(de)中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而(ér)下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居领域，我们相对(duì)看好(hǎo)，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规(guī)模(mó)越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的(de)数据(jù)充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房(fáng)销售(shòu)见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游(yóu)细(xì)分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者(zhě)在月线(xiàn)连收七(qī)根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计(jì)、生产(chǎn)及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自(zì)有品牌。第一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季(jì)报的十大(dà)流通股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金重仓股的(de)天下(xià)，彼(bǐ)时(shí)包括公募(mù)的中欧价值(zhí)发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹名(míng)长在(zài)管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗大(dà)亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中(zhōng)年(nián)内表(biǎo)现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年(nián)内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报(bào)均增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制家(jiā)居类标的(de)情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比(bǐ)较高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司(sī)很(hěn)容(róng)易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度(dù)是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内(nèi)做到到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务(wù)是有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗