饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本(běn佛系心态是什么意思)较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōn佛系心态是什么意思g)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)佛系心态是什么意思，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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