导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)<拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗/strong>

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗>（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗