万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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