OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(sh鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故ì)场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较(jiào鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预(yù)期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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