文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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