饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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