导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(d保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次ì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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