饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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