近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度rong>平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年(nián)度(dù)可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度)权项目(mù)的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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