近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)两丈等于多少米呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一两丈等于多少米方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 两丈等于多少米