万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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