OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jià迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名n)性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常(chá迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名ng)情(qíng)况，而这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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