文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外(w做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思ài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(s做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思hāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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