文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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