OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月1国民党任公是指谁，任公指的是什么5日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不(bù)到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间资(zī)产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年国民党任公是指谁，任公指的是什么建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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