万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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