导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(g蜗牛是不是昆虫类uó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì蜗牛是不是昆虫类)续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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