饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手房交易2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产(2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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